刚看标题，是不是觉得要聊的是年限比较旧的二手房，实际上说的是二手次新房。

早期高位入手的业主是在砸盘吗？不管怎么说，可能已经哭晕在厕所了吧。

故事得从2016年说起，那时福州楼市的热浪传导给每一个关心楼市的人。

2016年年底的时候，三叉街新村就传出可能拆迁的消息，到了2017年初的时候，已经确该地段定拆迁了。

现在即将拆迁的房子，还是可以买卖的，但在那个时候，三叉街新村的房子产权是被冻结的。

2017年，是楼市最疯狂的时期，当时中介为了卖房会一直铺垫买方，意思就是能还价一点点就好，别惹急了房东，错过这一村，就没这一店了。

当时三叉街新村算是当时优质地段中较大的地块了，总征拆面积为约为505.39亩。

拆迁前的三叉街新村

还有人对当时的三叉街新村有印象吗？

这里的楼栋多为砖混结构，多为80年代的时候建成，个别楼栋是在90年代，那时候还是属于福利分房时代。

这么大的地块拆迁，牵动着不少楼盘的心，远到三江口板块的楼盘，都会派人来做宣传。

毕竟在那个时间点，在售或待售的新房较少，尤其是老仓山板块。

有一个楼盘，打着三叉街南的标语进入拆迁区，大致的意思是坐地铁三到四站就能抵达现在的居住区。

当时的广告标语

这个楼盘位于排下地铁口，三站抵达白湖亭，四站到三叉街，而三叉街新城是位于白湖亭和三叉街站点之间。

好像也没毛病，只是他们单纯到只计算地铁的运行时间，不管怎么说，确实有拆迁户愿意去那边看房。

PART 1

滨海橙里售楼部

这个楼盘在入市的时候，单价大约在1.6万左右，那是2016年的夏天，首开楼栋为7号楼和8号楼；

到了2017年，一切都变了，年底的时候这个楼盘对外报价是2.5万元，其中包含约4千元每平米的精装修。

不过，感觉接待我们的置业顾问也算实诚，直接说对于装修不要有太多期待，毕竟三环外的螺洲小镇楼面价都达到1.9万了。

好像是这个道理，毕竟在2017年的时候，土拍楼面价惊人，三环周边的楼面价都破2万了；

比如当时福晟在火车南站拿下的地块，楼面价为20880元每平米。

那个年代，真是属于卖方市场，接受不了的话，那就只能看闽侯了，当时南通的奥莱时代，三盛璞悦湾等，也卖到近2万的单价。

从某种程度上说，槟城橙里还是当初比较有性价比的楼盘，2.5万的单价就能上车地铁房，还在三环内。

至于土地年限只剩40多年，置业顾问稍微“科普”一下，就不会太在意了。

当初有不少外地人选择在这个楼盘上车，基本上是冲着“性价比”而去，因为那时候，远在三江口的福州湾还想卖到四五万的单价。

PART 2

图片为踩盘实拍

2019年的时候，三环内的楼盘需要摇号，滨海橙里当时的均价约为2.1万，当时有不少房产销售自己买入这个楼盘。

那个时间点，卖的是小地块的1-3号楼，整体来说，在那个时间点价格尚可接受，毕竟对面的首开国仕府都卖2.6万左右的单价了。

小地块的缺点是，离排下地铁口更远了一点，该地块内配套比较少，不过很适合刚需，比如37平米的户型能做标准的一房一厅；

最受欢迎的是53-55平米左右的两房户型，一种是两开间朝南，主卧和客厅采光都不错，次卧是采光井采光，开云app在线体育卫生间是明卫；

其他户型就比较奇葩了，比如那种朝西的户型，虽然也都是全明结构，但平日采光差，夏天非常热。

当时的新房市场中，这是低总价的两房，而那时候起，大部分新房都没有开发两房户型，这里的两房户型卖的是某种程度的“稀缺”和低总价。

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那一年，是真正的摇号元年，三环内的户型必须摇号，很多人的观点就是真正需要摇号的户型，一般都不会太差。

不知不觉中，这个楼盘的小地块的库存也在慢慢消化。

PART 3

图片来源于中介

就最近几天，这个楼盘好像魔怔了，很多房东开始低价卖房了。

小地块一套建面约54平米的房源，总价居然只要49万，这么算的话，每平米单价约为9千元；

如果小地块没有代表性的话，可以看一下大地块的房源，113.69平米，总价108万，单价约为9千5。

这是怎么了？这个楼盘这么不受待见吗？

这个可以分多方面讨论，对于福州本地人来说，他们知道以前那里有大型屠宰场，有几分抗性；

而从楼盘自身的缺点来说，周边有三环路和福峡路，这种主干道的噪音和粉尘污染较为严重；

周边的商业配套略为薄弱，老人买菜不太方便，要么去城门菜市场，要么去三角程新天宇广场；

附近有比较多的低端制造业，人口流动比较复杂，再加上驾校就附近，会产生一定的噪音。

如果从宏观来看，在该地块周边，还有市属国企拿下了更靠近地铁的地块，按照现在的节奏，未来的新房社区肯定会更好啊。

不过，试想一下，三环内的次新房都卖到9千左右了，离地铁口还不算远，螺洲新城的安置房也能卖六七千的单价，还要啥自行车啊？

整体来说，还是缺乏地缘客户，因为这是少有的几个地缘客户不太喜欢的楼盘。

同样在南三环板块的次新房，比如阳光城大都会，价格有调整的话，本地人会买，但是很多老人不愿意住在滨海橙里。

当然，从地产角度评价的话，如果单价卖到9千多，虽然不是特别好的地段，但是看在地铁，三环内这两个标签，也算有性价比了。

结语

马上就要过年了，刚需和改善都可以留意一下二手房，尤其是次新房。

当新规的字眼铺天盖地地宣传时，可以反向入手，考虑次新房，遇到有诚意卖房的房东，可能还有意外收获。

对于有自住需求的群体来说，遇到合适的房源就多加思索。

或许你可以换一种角度考虑，以滨海橙里为例：

如果低价入手，遇到2021年入手的邻居，可能他们还了这么多年的房贷，欠的贷款早超过你现在买的全款。

突然间，会觉得自己是何等的英明，这是一种高端的情绪价值。

真正想买房的人，不要去看房产类文章的评论区，那里缺乏一种客观的思考，多为情绪化的表达。

我们相信，在新的一年，房价必将稳住，经济也会迎来新的周期。

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